Betalningsvilja

Bostadsköparnas betalningsvilja

Att investera i nyproduktion av bostäder är ett långsiktigt beslut som kräver god insikt i hur marknaden ser ut. Tyréns använder sedan länge en modell för att skatta hur mycket en köpare av en bostad värdesätter olika kvaliteter. Denna modell är nu uppdaterad för att ge en ännu mer differentierad beskrivning av olika faktorers inverkan på betalningsviljan.

Varför?
− För byggbolag och kommuner är det avgörande att så tidigt som möjligt i planskedet få en vägledning till vilket pris de kan sätta på den nyproducerade bostaden. Vår modell hjälper dem att minimera risken och maximera värdet på sina projekt, säger Katarina Majer, fastighetsutvecklare och analytiker vid Tyréns i Malmö.

Utmaning
Bostadsmarknaden är i ständig förändring. Nya bostadskvaliteter tillkommer, liksom nya sätt att värdera sitt boende utifrån varumärke och karaktär. För byggherrar och kommuner, som planerar enskilda byggen eller stora områden, gäller det att väga den tänkta investeringen mot de intäkter projektet kan förväntas ge när det är klart. Slutligen handlar det om att se betalningsviljan hos de potentiella bostadsköparna – hur ser målgruppen ut, vad efterfrågar de för kvaliteter och vilket kvadratmeterpris kan man i slutänden i så fall sätta?

− Det är många parametrar som avgör. Vi tittar både på objektspecifika egenskaper – exempelvis balkong eller öppen spis – och områdesfaktorer som närhet till vatten eller tillgång till kollektivtrafik, säger Katarina.

I stället för att börja från början i varje enskilt projekt har Tyréns utvecklat en statistiskt underbyggd modell för att beräkna betalningsviljan för nyproducerade bostäder. Nu är modellen uppdaterad med nya värden och kvaliteter.

Lösning
Tyréns betalningsviljemodell bygger på en omfattande undersökning av den svenska bostadsmarknaden. I basen ligger en socioekonomisk grundmodell som förklarar variationer mellan olika typer av kommuner.
− Vi har kodat in kvaliteter från mer än 2 000 bostadsobjekt i drygt 40 kommuner. De undersökta bostadsobjektens kvaliteter har därefter kopplats till försäljningspriserna, förklarar Katarina.

Efter regressionsanalys har projektgruppen på Tyréns kommit fram till dels nyproduktionsfaktorn dels områdesspecifika och objektsspecifika boendekvaliteter och vilket värde de betingar. Ibland anges värdet i kronor per kvadratmeter och ibland som styckespris.

− Och baserat på alla dessa fakta kan vi för varje enskilt projekt komma fram till en slutrad med betalningsvilja per kvadratmeter för en nyproducerad bostad, vilket är vad byggherren eller kommunen oftast är intresserad av, påpekar Katarina.

Modellen kan användas för att analysera såväl enskilda projekt som utbyggnadsområden eller stadsdelar.

Resultat
− En betalningsviljestudie är ett värdefullt underlag i ett tidigt planeringsskede. Här har vi statistiskt säkerställt vilka kvaliteter som ger utslag i betalningsvilja. Det är ett sätt att minimera risken för byggherre, kommun eller fastighetsutvecklare. Dessutom kan modellen ge vägledning om var man ska bygga, för vem och vilka bostadskvaliteter som bör ingå, säger Katarina.

Hon poängterar att detta inte minst är viktigt i tider då det råder en osäkerhet om investeringsviljan på fastighetsmarknaden. Resultaten kan också vara av intresse för enskilda hus- och lägenhetsspekulanter. Av undersökningen framgår exempelvis var det lönar sig att renovera sin bostad före försäljning, och hur man bör satsa på renoveringen för att den ska ge maximal avkastning. Priset på en lägenhet med renoveringsbehov är i snitt 9 000 kronor per kvadratmeter lägre jämfört med en lägenhet utan renoveringsbehov. För enfamiljshus är avdraget endast 2 900 kronor per kvadrat. Dock betingar inte en total topprenovering något signifikant påslag för en lägenhet. För enfamiljshus innebär däremot en helrenovering ett påslag på drygt 11 000 kronor kvadraten.


Finansiär: Sven Tyréns Stiftelse

{{item.Firstname}}-{{item.Lastname}}

{{item.Firstname}} {{item.Lastname}}

{{item.Title}}

{{item.Office}}

{{item.Phone}}

{{truncateEmail(item.Email)}}

{{VCardText}}